Preguntas Frecuentes de los Vendedores de Casas

 

¿Como me puedo asegurar que Ud., como mi agente, representará sólo mis intereses?

Como su agente listadora (agente para el vendedor), mi trabajo es representar a Ud. como vendedor y sus intereses en una transacción de bienes raices. Este signifíca que tengo que intentar vender su casa por el mejor precio posible y en el tiempo más corto posible, tomando en cuenta las condiciones del mercado. Los intereses de los compradores potenciales no son asuntos mios; ellos tienen su propio "agente para el comprador," con lo cual tienen un contrato que defina la relación entre el comprador y el agente y donde el agente se compromete a mostrarles casas y negociar de parte de ellos. En la misma manera, los vendedores firman un contrado (un "Acuerdo para Listar una Casa"), que me da permiso (como su agente) para representarles en el proceso de promover su propiedad y que también define nuestra relación. El contrato es un documento estandard, publicado por el Arkansas Real Estate Commission (Comisión de Bienes Raices de Arkansas).

¿Puedo confiar que vaya a mantener confidencial mis asuntos?

Absolutamente nadie, adentro o afuera de mi oficina, va a escuchar nada de sus asuntos sin su permiso. Sus motivaciones para vender su casa, sus metas, asuntos financieros, crédito, detalles de la transacción--los mantego estrictamente confidenciales (excepto posiblemente con mi jefe o con nuestra coordinadora de los cierres), a menos que me dé permiso por escrito para revelar cualquier de estas cosas. 

¿Tengo que pagarle una comisión?

Si. Sobre las propiedades puestas en venta en el MLS (Servicio de Listados Multiples) por los agentes de bienes raices, el vendedor paga todas las comisiones. Generalmente es un porcentaje del precio de la venta actual, y nos ponemos de acuerdo antes de poner la casa en venta. El contrato entre nosotros dice la cantidad.

Una parte de la comisión es para mi compañía y una parte es para mi, como su agente, para cubrir el tiempo y los gastos hechos para promover la propiedad y para manejar la transacción, etc. Además, se le da una parte de la comisión al agente quien actualmente vende la propiedad y a su compañía. Los agentes de bienes raices en Arkansas no reciben un salario; todos sus ingresos son de las comisiones. Al momento de cerrar la transacción, les pagan los agentes.

¿En que precio debo poner mi casa en venta?

Normalmente, hago un análisis comparativo del mercado (ACM). Esto signifíca que busco las casas similares a la casa suya, en el vecindario de Ud., vendidas en los últimos seis meses y en venta ahora. Al comparar estas casas con la suya, podemos determinar un precio que va a atraer los compradores.

¿Que hará para conseguir el precio más alto posible?

Cualquier cosa dentro de la ley del estado de Arkansas y permisible bajo del Código de la Ética de Bienes Raices. Pero en términos prácticos, haré varias cosas.

  • Le proveeré un ACM (descrito anteriormente).
  • Además, promoveré agresivamente su casa al público y a otros agentes de bienes raices. Algunas técnicas son estandardes: una casa abierta, anuncios en el periódico, un rótulo frente a la casa.
  • También, les mando prospectos a los otros agentes de bienes raices para recordarles sobre su casa. He aprendido por experiencia que recibir una promoción como esto puede estimular que un agente muestre a su comprador una casa que no había pensado mostrar.
  • Finalmente, promuevo su casa en el internet. Tengo entrenamiento adicional para aprender los "trucos" de atraer los compradores potenciales a mi sítio del internet. Tengo 2 sítios--este en Español y otro en Inglés. Su casa va a aparecer en los dos. Y mis casas en venta de mi sítio en Inglés tembién aparecen en otros sítios especializando en bienes raices: MSN Home Advisor, Realtor.com, Homes.com, y otros.

¿Que pasa si creo que mi casa vale más que el ACM indica?

El ACM generalmente es buen indicador del precio de casas como la suya, pero Usted es el vendedor y puede pedir tanto como quiera por su casa. Sin embargo, hay que mantener en mente que el banco va a pedir que un valuador estime el valor de la casa. Esa valuación es similar a un ACM, pero mas comprensivo. Incluso si un comprador le ofrece el précio pedido, el valuador del banco podría decir que la casa no vale eso. En ese caso, el banco sólo le prestará al comprador el dinero basado en el precio determinado por el valuador. Si el comprador no puede pagar la diferencia de su bolsillo, Ud. tendrá que bajar el précio a la valuación hecho por el valuador del banco.

¿Por que no podemos listar mi casa en un précio más alto al inicio y bajar el précio más tarde?

Si, podemos, pero hay más actividad en las casas que acaban de salir al mercado. Si tiene muchas personas mirando a la casa, pero no recibe ninguna oferta, signifíca que el précio es demasiado alto. El problema principal con un précio demasiado alto es que si la actividad inicial ya ha pasado cuando baje el précio, su casa es como noticias viejas. Ha estado en el mercado durante un rato y recibe menos atención, mientras otras casas han salido al mercado. Su précio alto al inicio puede retrasar la venta de su casa. Las condiciones del mercado cambian, y muchas veces dependen de la cantidad de casas de cierto précio. Si su casa tiene el précio ideal al inicio según las condiciones del mercado, debe venderla mas o menos rapidamente.

¿Que pasa si necesito más dinero de la venta que el précio sugerido por el ACM no va a cubrir?

Tiene que resignarse a perder algún dinero o esperar unos años más para vender su casa. En algunas situaciones, el précio del mercado será menos de lo que pagó por la casa o no mucho más. Después de pagar la comisión y los gastos de la venta, puede recibir menos dinero de lo que esperaba o incluso pagar algún dinero para cerrar. Esto puede ocurrir bajo varias circunstancias:

1) si refinanció su casa a un précio más alto para pagar algunas deudas y otros gastos, puede ser que el mercado no apoye el précio más alto a lo cual refinanciara;

2) puede haber pagado demasiado por la casa cuando la compró, especialmente si la compró sin la ayuda de un agente para el comprador quien hubiera hecho un ACM para averiguar el précio más adecuado para la casa;

3) puede haber comprado la casa muy recientemente (dentro del último año o dos) con un pago de enganche muy bajo; esto signifíca que no tenga suficiente equidad en la casa para pagar todos los gastos de la venta, por que el aumento natural del mercado de bienes raices no es suficiente todavia;

4) hizo algunos mejoramientos caros a la casa, los cuales sobrepasan el nivel de las otras casas del vecindario. Normalmente, cuanto más tiempo que ha sido dueño de su casa, mejor las posibilidades de recuperar su dinero, los gastos de vender la casa, y puede que hasta tenga alguna ganancia de la venta.

¿Por que no la puedo vender solo?

Si, puede, pero las investigaciones han mostrado que la mayor parte de la gente quienes intentan vender su casa sólo eventualmente consiguen los servicios de un agente de bienes raices. Muchas personas piensan que solamente tienen que poner un rótulo y promoverla en el periódico. No es tan sencillo.

  • La mayor parte de las casas se venden por un agente de bienes raices, quien trae al comprador para mirar a la casa. Las casas que los agentes de bienes raices muestran a sus compradores están en el Servicio de Listados Multiples (MLS), y si Ud. mismo tiene la casa en venta, su casa no está allí. Tener su casa en el MLS es la ventaja principal de usar los servicios de un agente de bienes raices para vender su casa.
  • Se ha demonstrado que las casas puestas en venta por los agentes de bienes raices se venden más rápidamente y por précios más altos en comparasión con las casas puestas en venta por los dueños.
  • Cuando Usted mismo intenta vender su casa, está limitando el tiempo cuando puedan mostrar su casa, es decir, cuando Usted está en casa. Cuando un agente de bienes raices tiene su casa en venta, tendrá una caja fuerte en su casa para que los agentes pueden mostrarla cuando Ud. no está.
  • La mayor parte de los agentes ayudan a los compradores serios, ya calificados por un banco. Esto signifíca que la venta puede salir bien a causa del financimiento ya aprobada.
  • Cuando Usted intenta vender su casa por si mismo, hay que tomar en cuenta QUIEN está mirando a su casa. Muchas veces los compradores mirando a las casas en venta por el dueño actualmente no tienen el dinero adecuado para comprar su casa y no tiene crédito bueno para precalificarse con un banco (ellos generalmente le preguntan sobre la posibilidad de financimiento por el dueño o de aquilar la casa con la posibilidad de comprar después). También hay cuestiones de seguridad que deben considerar; algunos ladrones usan el pretexto de mirar a su casa para reconocer el terreno.

¿Cual ayuda profesional necesito para vender mi casa?

Ya ha tomado el paso más importante hacia ayuda profesional para vender su casa, es decir, buscar un profesional de bienes raices. Yo le voy a guiar por el proceso para hacer que sea lo menos doloroso y lo má fácil posible.

También puedo proveerle los nombres de otros profesionales que pueda necesitar para proteger sus intereses. Por ejemplo, algunas veces vale la pena pagar un inspector profesional antes de que el comprador traiga su inspector, para saber si existeen problemas potenciales que debieran ser reparados. Muchas ventas de casas fallan por que el vendedor y el comprador no pueden ponerse de acuerdo sobre las reparaciones. Yo conozco personas que pueden hacerlas. También algunas veces los vendedores quieren su propia valuación. Sin embargo, una inspección y una valuación son parte del proceso de comprar la casa y generalmente el comprador paga eso, entonces no es necesario que Usted, el vendedor, los haga.

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